全国已有21城发布房价“限跌令”！为何限跌？对砂石行业有何影响？

前言

2021年下半年，楼市面临的下行压力前所未有。近期，多个地方继续出台房价“限跌令”。不久前，国家还在大力调控房地产，保证“房住不炒”，遏制房价暴涨以满足老百姓的刚需购房，但转眼还没来得及为房价下降叫好，为何就出台了“限跌令”呢？“限跌令”会导致房地产减速吗？，对砂石行业会有何影响呢？

一、楼市出现限跌令

根据不完全统计，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。

这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

到底什么是“限跌令”呢？比较正式的说法是实际成交价格不得低于备案价格的90%或85%，还有就是如果降价销售，还需要提前备案，并且周期一般为6个月等，举个例子，例如玩滚球的十大平台一个新房楼盘的备案价格是2万/平，如果规定成交价格最低是备案价格的85%，那么这个楼盘的最低成交价是1.7万/平。

据中国砂石网获悉，11月15日上午，国家统计局举行新闻发布会，发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格的变动情况，环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

52个城市新建商品房价格环比下降，64个城市二手房价格下降

从环比来看：一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二、三线城市新房和二手房销售价格均下降。

从上图看来，监测的70个城市当中，10月份52个城市的新建商品房价格出现了不同程度下滑，64个城市的二手住宅房销售价格出现不同程度下滑。从目前市场的发展情况来看，二手房价格继续下滑的意愿依然很强烈。

二、房价为什么会跌

我们首先搞清楚，房价为什么会跌？

一方面是因为房价太高了，存在泡沫，炒房资金撤出去了，炒不动了，房价就会回归合理的价格。当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市，房价会下跌。

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

从政策上看，出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要也是这些城市。2014-2018年，大规模棚改叠加“去库存”，三四线城市建设了很多房子，现在优惠政策退出了，部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

从人口上来看，“限跌令”背后也折射出我国的人口问题。此次出台“限跌令”的城市，换言之大部分房价下跌的城市，就是人口明显减少的城市。

在人口强劲流入的城市，地方政府至今都在为房价过热而头疼，甚至为房价过热出台二手房指导价。比如今年，上海、深圳、广州等11个城市陆续发布了二手房官方指导价。

但也并不是所有三四线城市的房价都处于下跌区间，经济发达地区的情况完全不同，比如最近出台二手房指导价的玩滚球的十大平台衢州和刚刚发布“限房价、竞地价”的玩滚球的十大平台金华。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，当下楼市重心已开始向都市圈转移，包括玩滚球的十大平台、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，以及9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市供应和需求的有效区域，占新增供需的比例越来越大。

“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙，楼市有效需求的区域重心也在变化。”李宇嘉说。

另一方面，前些年不少房企盲目扩张，负债率太高，遇上今年国家大力调控房地产行业，资金链压力过大，只能大幅降价出售。

2021年7月底以来，中央多次召开会议表态房地产市场调控，接连出台了近20条相关政策，内容包括房地产金融调控收紧、推进保障性住房体制、加强整顿房地产市场秩序、“两集中”土拍规则调整等内容。

地方积极响应，调控政策密集出台，截至目前已有超30个城市累计发布超60条房地产调控政策，政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面，同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等。

八部门《玩滚球的十大平台：持续整治规范房地产市场秩序的通知》中的重点整治内容数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

近期部分城市房地产调控政策汇总表

数据来源：中指数据CREIS

房价调控已历时数年，尤其是今年以来，调控持续加码，房屋贷款收得紧紧的，其调控效果也是很显著的，大多数地区的房屋量价都止涨回跌，尤其是三四五线城市，房屋交易降至冰点。

这也导致了一个问题，就是房地产资金链承压过重。房地产可以说是一个“负债累累”的行业，盖房一般都是先借钱，再用卖房的钱来还款，然后再借再盖。房地产企业的资金链是从项目融资开始，经过项目开发及交付使用，再到销售回款，然后支付外部融资成本的一个循环反复的过程。一旦银行贷款收缩，企业自有资金不够用，同时又没有销售回款或新资金流入的情况下，房企的资金链极易断裂。今年暴雷的恒大、绿地等就是资金链断裂所致。

于是，很多岌岌可危的房企为了自救，只能降价甩卖甚至亏本销售，能收回多少钱算多少，先把资金链给接上。

三、限跌令出台原因

房企恶性降价大量抛售房子，再加上年底临近，市场兑现需求增大，流动性本就不好，容易形成“踩踏式抛售”的风潮。近期的“限跌令”，目的仍是维稳，并不是不让房价下跌，而是防止房企为求生而胡乱降价、扰乱市场秩序的“倾销”行为。

前期国家调控房地产，并不是想让房价大跌，而是抑制房价上涨，因为房价不断上涨，吸纳了较多的货币，同时挤压了居民消费。只要把炒房客打击掉，刚需会使楼市动态平稳，以小跌或不涨的方式，等待居民收入增长相匹配。

但如今房价出现较快和较大幅度的下跌，本身也是不符合调控目标的。房价如果出现大跌，可能会出现部分业主断贷发生（你一直还贷款就一直亏，断贷只亏首付），银行坏账率会大幅上升，银行业如果发生风险，又会传导至实体经济，引发一连串不良反应。

发布限跌令的最终目的，不是要让房价重新上涨，而是为了稳定整个市场，保障地产行业的稳定。对于有些房价收入比太高的地方，以及当地经济发展不足于支撑当前房价的城市，未来中期下行也是必然，限跌令只能减缓下跌或者说避免快速下跌，最终房价还是会由真实的供求关系决定。

其实国家政策也是边走边看、随风而动的，躁动了就压一压，过冷了就放一放，无论是限涨还是限跌，都是因地、因时制宜的阶段性举措。其实顶层意图很单纯，就是在“房住不炒”的同时，还得稳。

最近盛松成在演讲中也谈到，“我们已经看到调控在边际上有所放松，但是我觉得房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去，在这一点上房地产企业不应该抱有幻想。”

另外，从地方政府的角度来看，其实很多地方政府并不愿看到房价下。因为目前很多地方对房产的依赖度比较高，不论是经济还是财政对房地产的依赖度都比较高，如果短期内房价下跌，楼市成交量下跌了，开发商拿地的积极性就减少了，开发商开发楼盘的积极性也会减少，如此一来，地方的经济增速以及财政收入都会受到影响，这也是很多地方推出限跌令的重要原因之一。

房地产信贷现边际宽松迹象

除了限跌令之外，房地产行业还迎来了政策方面的另一重利好。11月9日，多家媒体报道称，中国银行间市场交易商协会于当日举行房地产企业代表座谈会，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

随后11月11日，保利发展披露了2021年度第四期中期票据发行文件，本期票据发行金额为人民币20亿元，债务融资工具期限为5年，发行日为11月15日至11月16日。中期票据募集说明书显示，发行人计划将本期中期票据募集的20亿元用于偿还银行贷款。

到11月12日，招商蛇口也在北京金融资产交易所公告称，将在银行间市场发行30亿元中期票据，其中3年期和5年期发行规模均为15亿元。招商蛇口同样表示，本期中期票据募集所得资金将用于偿还银行贷款。

除了保利发展、招商蛇口，在12日，厦门市属国企建发集团也公告称，拟发行2021 年度第五期中期票据。本期基础发行规模为5亿元，发行金额上限为15亿元。

这几家房企发行中票，信号意义比较强。去年以来，玩滚球的十大平台：房地产企业融资的红线很多，融资形势很紧张，前段时间，金融管理部门多次表态之后，房企的融资形势有所改善，近期多家房企中票发行也表明房地产企业的融资在边际上有所改善。与此同时，大约20个城市下调了房贷利率，青岛、中山、泰州、郑州、广州、佛山等城市，开始正常批贷办手续。

而后，央行发声，坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。银保监会同步发声表示，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

众多政策面利好消息，使得今年最惨板块之一的房地产地产板块久旱逢甘霖，银行信贷资金进入房地产市场的通道有被打开的迹象。对于房地产行业以及整个产业链都带来了一丝暖意。

房地产减速不能放任，砂石等行业均有波及

为什么房价不能够下跌过快？对于正在还房贷的人来说，房价下跌过快容易引发“断供潮”，由此导致银行增加大量坏账，一旦坏账数额超过自身承受能力，那么银行也会破产倒闭。因此“限跌令”的主要目的并不是不允许房价下跌，而是防止房价“乱跌”。

那么房地产行业如果陷入混乱，发展减速会带来哪些影响呢？

如果房地产行业萎缩，对于砂石、水泥、混凝土以及其产业链上游相关产品也会有所影响。

2021年即将迎来尾声，在“维稳”信号持续释放，“限跌令”快速铺开的形势下，楼市已经出现“暖阳”。而这样的利好能否持续，让房地产产业链的砂石、水泥、混凝土等行业迎来曙光，砂石行业又能否再次迎来火爆的订单潮，值得我们拭目以待。